Abogados especialistas en desahucios

En los últimos años, los juzgados han incrementado la suspensión de procedimientos de desahucio cuando el inquilino acredita encuentras en situación de vulnerabilidad económica. Esta práctica, que busca proteger a las personas más desfavorecidas, ha generando una creciente preocupación entre los propietarios de viviendas en alquiler, quienes ven cómo sus derechos se ven postergados impidiéndoles recuperar la posesión del inmueble, supuestamente a la espera de que los servicios sociales encuentren una alternativa habitacional para el inquilino que como todos sabemos difícilmente llegará.¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad?La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y los reales decretos dictados durante y después de la pandemia,  que se han ido prorrogando a lo largo de los últimos años ampliaron el concepto de vulnerabilidad para incluir supuestos como:Familias con ingresos inferiores a determinados umbrales (generalmente vinculados al IPREM).Hogares con menores, personas mayores o dependientes a su cargo.Situaciones de desempleo, enfermedad grave o violencia de género.Cuando el inquilino acredita esta situación ante el juzgado o los servicios sociales, el juez puede suspender temporalmente el lanzamiento para permitir la intervención de las administraciones públicas. Ahora mimos la última suspensión relativa a los decretos que se dictaron en pandemia, se han venido prorrogando incluso con el pretexto de la situación de guerra en Ucrania hasta el día 31 de diciembre de 2025. Hasta principios de este año dicha suspensión se venía prorrogando por plazos de 6 meses y luego a última hora el gobierno volvía a prorrogarlo. A excepción de la última prorroga que quedó establecida en un año, venciendo próximamente el día 31 de diciembre del año en curso.En el actual contexto político, en principio el gobierno no cuenta con apoyos suficientes para sacar adelante una nueva prórroga de dicha suspensión, pero aun quedan dos meses para saber ...

Uno de los mitos comunes que rodea a los juicios de desahucio por impago de rentas es que el incumplimiento por parte del arrendador puede ser una razón para oponerse al proceso.Los procedimientos de desahucio son un proceso legal que permite al propietario de un inmueble recuperar su posesión cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales, como el pago del alquiler o el respeto de las normas del contrato. Es importante tener en cuenta que el desahucio es un último recurso y que los tribunales suelen considerar las circunstancias en su totalidad antes de tomar una decisión. En ocasiones es común escuchar la idea de que el incumplimiento del arrendador puede ser una razón válida para oponerse a un desahucio. Sin embargo, no es así, el incumplimiento del arrendador no es una causa de oposición al desahucio en los procesos iniciados por impago de las rentas por ejemplo. Los tribunales se centran principalmente en si el arrendatario ha cumplido o no con sus obligaciones de pago, y no en las acciones del arrendador.Si un arrendador incumple sus obligaciones, como reparaciones necesarias, servicios básicos no proporcionados o violaciones del contrato, es importante que el arrendatario tome medidas para proteger sus derechos. En lugar de utilizar el incumplimiento del arrendador como una defensa directa en un juicio de desahucio, lo correcto es abordar estas cuestiones por separado, como presentar una demanda por incumplimiento contractual y no dejar de pagar la renta, lo que puede motivar una eventual demanda de desahucio por parte del arrendador.Si el arrendatario cuando recibe la demanda de desahucio se opone las causas que puede hacer valer en este juicio vienen determinadas en el artículo 441.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que:“Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, ...

La demanda de desahucio de un inquilino moroso es el procedimiento judicial que se inicia por parte del arrendador o propietario contra el inquilino moroso que ha incurrido en impagos de rentas o suministros.  Cuando un inquilino incurre como mínimo en el impago de una mensualidad de renta se abre la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial de desahucio. Para ello, es necesario presentar una demanda de desahucio a través de un abogado que intervenga en defensa de los intereses del arrendador. Además, para este tipo de procedimientos que se ventilan por la vía del juicio verbal, será necesaria estar representados por un procurador. En la demanda, se podrán acumular en la reclamación las rentas y facturas de suministros que deba el inquilino, tanto las que son debidas en el momento de presentación de la demanda, como todas aquellas que se generen con posterioridad a su presentación hasta la entrega efectiva de la vivienda. La primera vez que se demanda a un inquilino por este motivo, siempre que previamente no se le haya requerido de forma fehaciente con anterioridad para que pagara las cantidades debidas, el inquilino tras la notificación de la demanda podrá enervar la acción de desahucio. Enervar la acción del desahucio quiere decir, que el inquilino podrá pagar en ese momento las cantidades que se le reclaman en la demanda y evitar ser desahuciado. Esta posibilidad está contemplada en la Ley como forma de protección al inquilino, pero sólo puede enervar la primera vez. Si con posterioridad a haber enervado el desahucio, pagando lo reclamado más las costas judiciales, vuelve éste a incurrir en impagos, ante una muy probable nueva demanda de desahucio, ya no podría continuar en el inmueble como arrendatario, aún pagando nuevamente lo reclamado. Esta posibilidad solo cabe una vez y siempre que no ...

La vía penal en los procedimientos de desahucio de okupas. Cuando se trata de recuperar la posesión de un inmueble ocupado ilícitamente, el principio de intervención mínima -ultima ratio- del Derecho penal, se consolida como la tendencia dominante dentro de la doctrina judicial en aplicación del ordenamiento jurídico español. Considerando que los perjudicados por este tipo de ocupación ya disponen de mecanismos suficientes dentro de la vía civil para recuperar la posesión del inmueble ocupado. Dejando que el procedimiento penal sea el causa adecuado, sólo cuando la ocupación sea claramente delictiva. Es decir, aquellos casos de usurpación contemplados en el art. 245 CP. Bien, cuando los hechos antijurídicos se cometan con violencia o intimidación en las personas; con la imposición además de las penas previstas por la violencias ejercidas, teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado (art. 245.1 CP). Es decir, cuando son llevados a cabo en viviendas en las que vive habitualmente su titular, siendo ocupada en el momento en el que éste se encuentra en su interior. O bien, para los casos de usurpación impropia, cuando se trata de inmuebles que aunque no constituyan morada, se realice sin autorización, o manteniéndose en ellos contra la voluntad de su titular (art. 245.2 CP). Si bien, han sido presentadas varias proposiciones de Ley con el fin de despenalizar la ocupación de inmuebles que no constituyan morada, de modo que quede derogado el apartado 2 del artículo 245, sin éxito hasta el momento. Siendo que un amplio sector doctrinal y  jurisprudencial considera que el ámbito de aplicación del artículo 245.2 CP ya queda bajo la protección del patrimonio inmobiliario en el orden jurisdiccional civil o incluso administrativo. No debemos pasar por alto que la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana (LOPSC), en ...

El desahucio por precario cuando una persona posee una vivienda sin título alguno y sin pagar renta.Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2018, de 11 de junio, el desahucio por precario era la vía utilizada mayormente para combatir judicialmente la ocupación ilegal de viviendas. Sin embargo, y como se recoge en el preámbulo de la mencionada Ley, «el cauce conocido como desahucio por precario plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante». Esta previsión contenida en el preámbulo de la Ley 5/2018, unida a la previsión contenida en el art. 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que es el precepto que recoge esta acción, según el cual se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que «pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o por cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca», ha provocado un debate jurisprudencial acerca del concepto de precario y de la posibilidad de poder seguir utilizando esta vía tras la entrada en vigor de la mencionada Ley 5/2018. El concepto de precario se ha ido desarrollando jurisprudencialmente, al no existir una definición ni una regulación sistemática del mismo, más allá del artículo 1750 del Código Civil, referido al comodato. Así, en las sentencias del Tribunal Supremo 724/2010, de 11 de noviembre,  y 1064/2008, de 6 de noviembre, encontramos un concepto amplio de precario: «se trata de una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un ...

El desahucio de un local de negocio. El procedimiento para el desahucio de un local comercial o de negocio es idéntico al de una vivienda. Aunque hay diversas causas para poder instar el desahucio, el más habitual es por falta de pago. Si llegada la fecha de pago de la renta prevista en el contrato de arrendamiento, generalmente entre el día 1 y el 5 ó 7 de cada mes, el arrendatario no atiende su obligación, el arrendador podría iniciar directamente los trámites para pedir el desahucio y reclamarle las rentas dejadas de abonar. No es necesario esperar ninguna mensualidad entera para reclamar, al día siguiente del vencimiento del plazo ya se podría proceder. La reclamación se puede realizar extrajudicialmente, mediante el envío de un burofax o cualquier otro tipo de requerimiento fehaciente, o directamente judicial presentando la correspondiente demanda. No es necesario haber requerido previamente al inquilino para presentar la demanda. Una vez recibida la demanda por parte del arrendatario, demanda que deberá ir necesariamente encabezada por procurador y firmada por abogado, el arrendatario tendrá diez días para oponerse a la misma, para pagar o para enervar la acción. Enervar la acción quiere decir que podrá pagar todo lo que debe hasta ese momento y continuar con el contrato, siempre que no hubiera sido requerido previamente con 30 días de antelación o no hubiera hecho uso de dicha posibilidad en un procedimiento anterior. Si el inquilino enerva, el juzgado dictará un Auto poniendo fin al procedimiento y lo condenará en costas. Si el arrendatario se opone a la demanda, se celebrará un juicio y el Juzgado deberá dictar la correspondiente sentencia. Dicha sentencia no podrá ser apelada por el arrendatario si no paga o consigna todas las rentas que deba hasta el momento. En este tipo de juicios únicamente ...

El arrendador podrá presentar una demanda de desahucio por impago de suministros contra el inquilino cuando éste sea el responsable del pago de dichos suministros ante el arrendador. Es decir, no sólo el impago de las rentas es motivo para que se pueda desahuciar a un inquilino.Según prevé la ley de arrendamientos urbanos (LAU) la obligación de pago de los recibos emitidos por los consumos de suministros realizados en la vivienda arrendada cuando:- Existen contadores individuales, el artículo 20.3 LAU viene a decirnos que el responsable del pago de los recibos es el inquilino siempre y cuando haya contadores individuales.- Y cuando no existen contadores individuales, el responsable del pago es el arrendador si no se ha pactado algo diferente en el contrato de arrendamiento (art. 20.1 LAU).Por ello,  en caso de que el inquilino no cumpla con su obligación de pago, el arrendador quedará facultado para solicitar judicialmente la finalización del contrato de arrendamiento y el desahucio. Al amparo de lo previsto en el  art. 27.2a LAU, que establece que el arrendador podrá solicitar judicialmente la finalización del contrato por "la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario".Desde Barberà Estudi Jurídic, le ofrecemos todo tipo de asesoramiento en la gestión de arrendamientos. Puede contactar con nosotros, le recordamos que la primera consulta es gratuita ...

Los desahucios por impago del alquiler crecieron un 4,5% en 2018 hasta alcanzar la cifra de 37.285, según los datos difundidos este viernes por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Así, los lanzamientos por los procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se traducen en un 62,5% del volumen total de los desahucios que se practicaron en España el año pasado.Por contra, 18.945 lanzamientos (un 31,7% del total) se derivaron de ejecuciones hipotecarias, lo que se traduce en un descenso del 15,2%. Los 3.441 restantes obedecieron a otras causas. De esta manera, el número total desahucios bajó un 1,8% respecto a 2017 al situarse en la cifra de 59.671.Por comunidades, fue Catalunya la que salió peor parada: en 2018 se llegaron a practicar 13.941 lanzamientos en toda la región, un 23,4% del total nacional. De estos, 8.877 fueron consecuencia del impago del alquiler.En el cuarto trimestre, se practicaron 9.557 desahucios (un 63,7% del total) por los procedimientos derivados de la LAU, lo que se traduce en el sexto trimestre consecutivo de incrementos. Concretamente, aumentaron un 3,9% respecto al mismo periodo del año anterior. Eso sí, una cifra algo inferior a la registrada en el tercer trimestre de 2018, que se situó en el 7,9%.Los derivados de las ejecuciones hipotecarias bajaron un 15,7% y suman ya 14 trimestres consecutivos a la baja. De esta manera, se practicaron 4.498 lanzamientos de este tipo en el cuarto trimestre del año pasado (un 29,9% del total).De la misma forma, Catalunya es la comunidad con la que más se han ensañado los desahucios: el 22,8% de los del periodo en cuestión se practicaron en dicha comunidad (3.433, concretamente). Aquellos derivados de la LAU fueron 2.184 (22,9% del total).Fuente: La VanguardiaDesde Barberà Estudi Jurídic, le ofrecemos todo tipo de asesoramiento en la gestión de impagos por inquilinos morosos. Puede contactar con nosotros, le recordamos que la primera ...

Se articulará un "proceso especial" para personas que se encuentren en situación vulnerableEl Gobierno articulará cambios en los procedimientos de desahucio por los que se articulará un "proceso especial" para las personas que se encuentren en una "situación vulnerable"con el fin de evitar que vuelvan a registrarse "situaciones trágicas" como la acontecida este lunes en Madrid.Para ello, el Ejecutivo modificará la Ley de Enjuciamiento Civil y fomentará una mayor coordinación con los servicios sociales en casos de desahucio, de forma que los procesos de levantamiento ante impagos se paralicen hasta que intervengan dichos servicios sociales, según avanzó el ministro de Fomento, José Luis Ábalos."No queremos que nunca más tragedias como la de ayer, y muchas otras que hayan quedado silenciadas, vuelvan a ser noticia, no debemos tolerarlo", aseguró el ministro en una comparencencia en el Senado en referencia a la mujer que este lunes se precipitó por la ventana de la vivienda que ocupaba en alquiler en el momento en que iba a ser desalojada.Las medidas para cambiar los desahucios se toman en tanto se disparan los supuestos de desalojos de viviendas en régimen de alquiler, frente a los de pisos en propiedad registrados durante la crisis, como consecuencia del aumento del precio de las rentas.En el segundo trimestre de este año, el desalojo de pisos en renta creció un 6,1% de forma que supusieron el 61,2% del total, mientras las ejecuciones hipotecarias cayeron un 8,5%, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial.El cambio en los procesos de desahucio formará parte del paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que Fomento ultima aprobar próximamente por Real Decreto Ley en Consejo de Ministros, y que está enfocado principalmente hacia el alquiler.Entre el resto de iniciativas de este Real Decreto figura una "reforma fiscal" en la que trabaja el Ministerio de Hacienda con el ...

El repunte de precios de los arrendamientos de viviendas eleva a 2.413 los lanzamientos en la región hasta junio, la cifra más alta desde 2013. Ya hay más desahucios por el alquiler que por la ejecución de hipotecas. Los alquileres superan las rentas registradas durante los años de la burbuja inmobiliaria Los precios de los alquileres de las viviendas se están convirtiendo en un muro demasiado alto para muchos inquilinos. Hasta el punto de que los desahucios en esta parte del mercado inmobiliario se han disparado en los últimos meses en la Comunidad Valenciana. El número de lanzamientos por impago de las rentas de los arrendamientos ya está en máximos de los últimos cinco años. Esta sangría coincide con la subida que han experimentado los precios, sobre todo en los grandes núcleos de población y los municipios de costa. En este contexto, la Generalitat quiere poner freno a esta escalada de tarifas mediante el establecimiento de precios máximos de los alquileres en los enclaves más saturados y tensionados con el objetivo de hacer más accesible el acceso a la vivienda a costes razonables. Otra cosa es que este tipo de medidas resulten contraproducentes y poco eficaces. Según los datos contenidos en el informe Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales, que elabora la sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial, el número de lanzamientos practicados que se derivan de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) durante el primer semestre de este ejercicio asciende a 2.413 en la Comunidad (un 7% más que en el mismo periodo del año pasado). Hay que remontarse al primer semestre de 2013, en plena crisis económica y con el fenómeno de los desahucios en plena ebullición mediática, para encontrar una cifra de desahucios por impago del alquiler más ...

Compartimos un artículo, sobre la recién aprobada Ley 5/2018 de 11 de junio, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, publicado en Law and Trends, que resume, en síntesis, aspectos destacables de la citada ley que recientemente entró en vigor."Claves del desahucio exprésA lo largo de los años, los propietarios de viviendas ocupadas ilegalmente han estado bastante desprotegidos ante el desalojo de sus propiedades, por ello, para facilitar el trámite de expulsión de "inquilinos no deseados" ha entrado en vigor la llamada "ley de desahucio exprés".AntecedenteHasta la entrada en vigor de la Ley 5/2018, más conocida como la ley del desahucio exprés, era un auténtico calvario para los dueños de propiedades inmobiliarias ocupadas ilegalmente la recuperación de sus inmuebles.En estos años, el ejercicio de la acción de desahucio por precario era una las opciones, aunque planteaba un problema: en una ocupación ilegal no hay un uso tolerado por el propietario, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante, como ocurre con el precario. Otras alternativas que tampoco resultaban satisfactorias eran instar la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa y el ejercicio de otras acciones reguladas en la Ley HipotecariaLos Juzgados estaban colapsados por este tipo de asuntos judiciales alargándose demasiado en el tiempo los procesos de desalojo de inmuebles.Ley 5/2018 de 11 de junioLa norma, aprobada por la Comisión de Justicia del Congreso en abril de 2018, ha supuesto una modificación de la Ley 1/2000 de, de 7 de enero, en relación a la ocupación ilegal de viviendas.Según la ley de desahucio exprés el procedimiento comienza con la interposición de la demanda en los juzgados de lo civil acreditando que el inmueble objeto de pleito es propiedad del demandante. En principio, con la escritura de propiedad del inmueble como documento adjunto serviría.En este sentido, si se ...

Si la citación del inquilino en el juicio de desahucio fuese negativa por no encontrarse en la finca arrendada, se hará por edictos. La manera de llevar a cabo la citación del inquilino en el juicio de desahucio fue reformada por la Ley 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda (en vigor desde el 6 junio 2013) que modificó algunos artículos de la Ley de Enjuciamiento Civil (LEC) dedicados a la forma en la que han de praticarse las citaciones y emplazamientos para celebrar un juicio. Como sabéis, una de de las causas por la que se retrasaban bastante los juicios de desahucio era porque cuando el Juzgado iba a citar al arrendatario para darle traslado de la demanda y convocarlo a juicio y no lo encontraba en la finca arrendada, devolvía la diligencia negativa y el Juzgado suspendía el juicio señalado hasta tanto pudiera entregársela. A partir de aquí comenzaba todo un calvario para el arrendador, pues antes de poder citarlo a través de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado debía agotar todos los medios para la localización del inquilino, oficios a la Policia, Ayuntamiento, Insituto Nacional de Estadística, etcétera. Mientras tanto el dueño veía como iban pasando los meses sin poder recuperar la vivienda o local de negocio, aumentando mes a mes la deuda por rentas y cantidades asimiladas (luz, agua,...) por el arrendatario. Pues bien, después de muchas presiones de distintos sectores se ha vuelto a modificar el juicio de desahucio para darle mayor agilidad a estas situaciones, que no beneficaban al mercado del alquiler por esa desconfianza de los propietarios en la tardanza de la justicia. En la actualidad el juicio de desahucio tiene los siguientes trámites: Una vez interpuesta la demanda de desahucio por falta de pago de la ...

¿A quién le afecta la ley? Básicamente, a quienes okupan las viviendas sin permiso y a sus dueños o posesores legales, siempre que estos últimos sean personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o instituciones y entes públicos. La ley, que se refiere a "la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social", excluyó finalmente a las personas jurídicas. Eso evita que bancos, cajas de ahorro y fondos buitre puedan recurrir al desahucio exprés para desalojar a quienes se instalan sin permiso en su parque inmobiliario, algo cada vez más frecuente ante las dificultades que para acceder a un techo generan la tendencia al alza de los arriendos, el constante incremento de los desahucios por impago de rentas (casi 8.000 el año pasado) y las crecientes negativas a prorrogar los contratos de alquiler por parte de los caseros cuando los inquilinos cumplen el tercer año. ¿En qué consiste el desahucio exprés? El juzgado ordena el desalojo en una resolución que no se puede recurrir El propietario presenta una demanda de juicio verbal en la que solicita "la inmediata entrega de la posesión de la vivienda" y el juzgado da a los ocupantes, que no tienen por qué estar identificados, cinco días para que presenten "título que justifique su situación posesoria"; es decir, un contrato de arriendo o un acuerdo de cesión que avale su presencia en la casa. Transcurrido ese plazo, el juzgado ordena el desalojo en una resolución que no se puede recurrir, siempre que el demandante haya probado la propiedad, normalmente presentando las escrituras o una nota simple del Registro, y los okupantes no aporten ninguno de esos documentos. Si los denunciados no contestan ...

El Tribunal Constitucional declara que los grandes tenedores no tiene obligación de acreditar la vulnerabilidad de sus arrendatarios. Tras la publicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se modificó el artículo 439 de la LEC y se introdujeron algunos requisitos de procedibilidad que debían cumplir los grandes tenedores (aquellos que son titulares de más de 10 viviendas) si querían presentar una demanda de desahucio contra sus inquilinos: debían requerir con carácter previo a las administraciones competentes para que acreditaran si sus arrendatarios se encontraban o no  en situación de vulnerabilidad y, en caso de estarlo, someterse a un proceso de mediación. Esto, en la práctica, suponía la demora de varios meses hasta que la demanda podía ser presentada ante un Juzgado.Pues bien, el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 29 de enero de 2025, ha estimado parcialmente un recurso presentado contra varios preceptos de la Ley de la Vivienda y ha declarado que dichos requisitos que la ley imponía a los grandes tenedores para poder demandar son inconstitucionales y ha decreto, por tanto, su anulación. En concreto, los grandes tenedores ya no tendrán la obligación de dirigirse a la Administración para que acredite si sus arrendatarios están o no en situación de vulnerabilidad ni deberán someterse a un proceso de mediación previo en caso que sus arrendatarios sean vulnerables, como ocurría hasta ahora. Por tanto, dichos requisitos (en concreto, los contenidos en los apartados 6 c) y 7) del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dejarán se estar en vigor una vez se publique dicha sentencia en el BOE y, sin duda, simplificará y agilizará las demandas de desahucio que sean presentadas por personas que sean titulares de más de 10 inmuebles.Si te enfrentas a una situación de este tipo, lo mejor es contar ...

Cuando el inquilino deja de pagar y se convierte en "inquiokupa".En los últimos años, ha surgido un fenómeno que está causando preocupación tanto a propietarios de inmuebles como a arrendadores: los "inquiokupas". Este término se refiere a los inquilinos que, tras alquilar una vivienda de manera legal, dejan de pagar el alquiler y se niegan a abandonar la vivienda, convirtiéndose en una especie de "okupas" con contrato. A diferencia de los "okupas" tradicionales, que irrumpen en viviendas vacías sin ningún tipo de contrato, los "inquiokupas" cuentan con un título válido, el contrato de arrendamiento que les permitió acceder a la vivienda de forma legítima. No obstante, el problema surge cuando dejan de cumplir con las obligaciones estipuladas, principalmente el pago del alquiler, pero permanecen en la propiedad. Este comportamiento genera una situación de gran frustración para los propietarios, que ven cómo su vivienda queda ocupada por personas que no pagan renta y probablemente ante un procedimiento judicial de desahucio aleguen situación económica de vulnerabilidad. Para actuar de manera efectiva frente a los "inquiokupas", es esencial seguir un proceso legal adecuado y evitar tomar medidas por cuenta propia, ya que esto podría agravar la situación o derivar en procedimientos penales que complicarán la resolución del conflicto.  Es por ello que si no se llega a una solución amistosa entre el arrendador y el inquilino, el siguiente paso es iniciar un proceso judicial de desahucio por impago de rentas. Este procedimiento es la única vía segura para recuperar la posesión de la vivienda.La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara respecto a los derechos y obligaciones de los arrendatarios y arrendadores. El impago de las rentas o suministros constituye un incumplimiento del contrato que permite al propietario solicitar el desahucio. El fenómeno de los "inquiokupas" está en auge, y los propietarios deben estar preparados para enfrentar este tipo ...

La compra de una vivienda “okupada” conlleva ventajas y desventajas que deben tenerse en cuenta antes de adquirir el inmueble. La principal ventaja de comprar un inmueble sin que pueda tenerse la posesión del mismo de forma inmediata suele ser por lo general un precio de compra más bajo que el que tuviera el inmueble en el mercado. Y esto hace que muchas personas, sean inversoras o no lo sean, opten por adquirir una vivienda en estar circunstancias. El hecho de que en algunos casos el valor de compraventa de la vivienda ocupada incluso ronde el cincuenta por ciento de su valor de mercado hace que se asuman los riesgos y vicisitudes que posteriormente el adquirente tendrá que asumir hasta recuperar la posición del mismo. ¿Pero cuales son las desventajas o los riesgos que hay que asumir? Entre las numerosas cuestiones a tener en cuenta está el hecho de que para su adquisición no podrá realizarse una hipoteca sobre dicho inmueble, pues difícilmente un tasador podrá acceder al interior del mismo. Tasación que como ya sabemos resultará imprescindible para obtener el préstamo hipotecario. Pero fundamentalmente hay que intentar clarificar, siempre que se pueda antes de adquirir la vivienda, la situación posesoria de los ocupantes. En muchas ocasiones se tiende a confundir adjudicándose el “título” de okupa a toda persona que está dentro del inmueble sin pagar, cuando no es necesariamente así. Es por ello que habría que tener en cuenta que se pueden dar muchas situaciones en relación a los ocupantes, pudiendo ser éstos anteriores propietarios que como consecuencia de una ejecución hipotecaria el piso fue subastado y perdieron su titularidad. O disponer de un contrato de alquiler entre terceros que ya no son titulares y ellos, en cuyo caso habría que ver si están al corriente de pagos, etc ...

Nueva documentación requerida con la demanda de desahucio por falta de pago. Con la entrada en vigor de la nueva Ley por el derecho a la vivienda, la documentación y los requisitos exigidos a la hora de presentar una demanda de desahucio por impago de renta ha aumentado. Ahora no solo hay que aportar junto con la demanda al juzgado los documentos que ya eran habituales, tales como contrato de arrendamiento, poder de representación procesal a la procuradora, entre otros, sino que se exige documentación y acreditar lo siguiente: En primer lugar, hay que probar que el arrendador demandante no es gran tenedor de viviendas. Para ello se ha habilitado por parte de los Registro de la Propiedad, con un coste aproximado de 18 euros, la emisión de una certificación registral en la que consta la relación de propiedades a nombre del arrendador. Se debe tener en cuenta que tendrán la consideración de grandes tenedores aquellos arrendadores que posean más de diez viviendas en zonas urbanas que no se encuentren tensionadas, en cuyo caso el límite se establece en cinco viviendas. Por otra parte, y para el caso de que efectivamente el arrendador sea gran tenedor de viviendas deberá expresamente manifestar en la demanda si el inquilino demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Circunstancia que implica para acreditarlo aportar documento acreditativo de vigencia no superior a 3 meses, que se emita con el previo consentimiento del inquilino, por los servicios de las Administración competente en materia de vivienda. Generalmente son los servicios sociales del Ayuntamiento, que haga una evaluación de la situación de necesidad social que hayan sido designado conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.Si bien, dicho requisito puede darse por cumplido aportando el documento acreditativo de los servicios administrativos competentes que indiquen que ...

Contrato de alquiler de habitación: El contrato de alquiler de habitación es el contrato de arrendamiento cuya objeto es la cesión por parte del arrendador del disfrute y goce de una habitación de la vivienda al arrendatario a cambio de un precio. Aunque con dicho contrato el objetivo es el arriendo de forma privada de una habitación de un inmueble, en la gran mayoría de los casos se faculta al arrendatario al uso compartido de otras dependencias de la vivienda como pueden ser el baño, la cocina, salón, comedor, etc. El contrato de arrendamiento de una habitación no se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando fuera del ámbito de aplicación de este ley este tipo de contratos. Ahora bien, ¿cómo se regula el contrato de habitación? El contrato de alquiler de una habitación que supeditado en primer lugar a la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, se regula en primer término por los pactos establecidos por las partes y en su defecto por el Código Civil. Concretamente, en los artículos 1.554 y siguientes del Código Civil.Desde un punto de vista formal, el contrato de arrendamiento puede ser tanto escrito en documento privado o público como también de forma verbal. Si bien, a efectos de prueba lo más recomendado es plasmar el contrato por escrito. En cualquier caso, es perfectamente válido un contrato de habitación donde las partes queden obligadas por un contrato verbal.La duración del contrato de alquiler de habitación será la establecida por las partes. Llegada la finalización del plazo estipulado el arrendatario deberá desalojar la habitación y devolver su posesión al arrendador. Pero ¿qué ocurre cuando no se establece un plazo de duración máxima para este tipo de arrendamientos? En ese caso, se entenderá que la duración máxima será anual si la ...

De forma general al finalizar el contrato de alquiler del inmueble si todo está correcto el propietario procede a devolver la fianza depositada al inicio del contrato. Si bien, en muchos casos esta devolución, aún habiéndose entregado la vivienda sin desperfecto, no suele realizarse en el plazo legalmente establecido. Es muy recomendable que a la finalización del contrato y en el momento de procederse a la entrega de llaves, se redacte y se firme por ambas partes (arrendador y arrendatario) un documento de entrega de llaves en el que se haga constar que revisada e inspeccionado el inmueble por el arrendador no existen daños en la vivienda o en el mobiliario que se encuentra en la misma. Es muy importante si se puede llevar a cabo, antes de entregar las llaves al arrendador, visitar el inmueble junto con éste para que compruebe in situ que se encuentra en perfectas condiciones de uso, suscribiendo el documento antes mencionado donde se deje constancia de tales extremos. Y si ello no fuera posible, lo adecuado sería que hagamos fotografías del estado en el que dejamos la vivienda (permitiendo que las fotografías realizadas digitalmente contenga la fecha y a ser posible localización). La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36 establece que: «el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.» Es decir, el arrendador debería proceder a su devolución en el plazo de un mes desde la entrega de la posesión del inmueble. Momento en el que el propietario puede comprobar los desperfectos que tuviera el inmueble, así como el importe de rentas, suministros y asimilados que deba el inquilino ...

Para que el dueño pueda recuperar el inmueble alquilado por necesidad propia o de un familiar, habrá que estar a la fecha en la que se celebró el contrato para atender a lo establecido en la Ley aplicable en cada caso. En los últimos años, dadas las modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los requisitos que tienen que concurrir para que esto se produzca han cambiado. Fundamentalmente, desde el 1 de enero de 2005 hasta el 5 de junio de 2013 la ley estipula unos requisitos diferentes a los establecidos en la modificación vigente desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019. Que a su vez son distintos a los establecidos desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad. Es por ello que según sea la fecha en la que se firmó el contrato habrá que ver qué requisitos son aplicables: Para los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013: a. El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar EXPRESAMENTE que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art. 9 de la LAU). Por lo que se requiere que en el contrato de alquiler figure expresamente estipulada la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de NECESIDAD tanto para el dueño como para cualquiera de sus familiares más directos. b. Si no se ha hecho constar en el contrato esa posibilidad de recuperar la ...

Cómo debemos proceder cuando firmamos un contrato de alquiler respecto de los posibles daños que pueden existir en la vivienda o muebles. Cuando finaliza un contrato de alquiler y se recupera la posesión del inmueble por parte del propietario en numerosas ocasiones se comprueban la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. Al ser la obligación del arrendataria la entrega del inmueble en el mismo estado de conservación en que lo recibió al tiempo del inicio del contrato de alquiler; el propietario o arrendador de la vivienda deberá comprobar que se encuentra en las mismas condiciones que la entregó. La carga de la prueba de los posibles daños ocasionados por un mal uso de la vivienda recaerá sobre el arrendador, en el caso de que finalmente someta la reclamación por la vía judicial. Es por ello que cuando el inquilino entregue la vivienda al concluir el arrendamiento de la misma, es muy recomendable que ambos la revisen, vivienda y mobiliario, y se firme un documento donde las partes muestren la conformidad con el “buen estado” del inmueble que satisfaga al arrendador. O en caso de que existan algunos desperfectos, los mismos queden detallados en el documento, pactando las partes la forma de su reparación, bien por cuenta del inquilino, bien a cargo de la fianza previamente depositada. Como suele ser motivo de conflictos posteriores a la finalización del contrato de alquiler, nuestras recomendaciones son: - Que el inquilino al firmar el contrato compruebe el estado del inmueble y además de los muebles y electrodomésticos si fuera el caso, dejando constancia de todo en un inventario por escrito y firmado por las partes. - Acompañar el documento anterior con un reportaje fotográfico o incluso mediante grabación de video donde se recoja el estado de inmueble y el mobiliario. - Al ...

La fiscalía solicitará el desahucio de los okupas antes del juicio. El ministerio público unifica criterios de actuación por la alarma social generada con la proliferación de casos tras el confinamiento. La alarma social generada en las últimas semanas ante la proliferación de casos de ocupación de viviendas ha llevado al ministerio fiscal a unificar los criterios de actuación en este tipo de supuestos. Desde la Jefatura de la Fiscalía se dictó ayer un decreto en el que se recuerda a los responsables del ministerio público que en los casos de usurpación de un inmueble sin violencia que no sea morada procederá solicitar el desalojo como medida cautelar siempre que se den determinadas circunstancias como el tiempo que el asunto puede tardar en llegar a juicio y la proporcionalidad de la medida. En este último requisito, por ejemplo, habrá que tener en cuenta el estado del inmueble ocupado, la explicación ofrecida por los ocupantes, la realización de actividades en el inmueble que puedan resultar dañinas o peligrosas, la necesidad del titular de disponer con urgencia de la posesión.. El delito de la usurpación de vivienda se produce en inmuebles que no son morada y habitualmente no existe esa necesidad de desalojar la casa de manera inmediata. Se suele esperar al juicio. En el decreto del fiscal jefe se subraya que se puede hacer ya como medida cautelar. Se pretenden evitar algunas situaciones indeseables que se han producido en los últimos tiempos. La fiscalía, de esta forma, toma la iniciativa en una materia sensible que ha generado una enorme alarma social a raíz del auge durante el periodo de confinamiento. «La protección a los ofendidos o perjudicados debe servir de fundamento para la adopción de esta medida cautelar. No hay mayor protección, en el caso que nos ocupa, que restituir el ...

Impago de renta de alquiler cuando hay avalista. Cuando el inquilino incurre en mora, dejando de pagar la renta, si en el contrato de alquiler existe un avalista solidario, la deuda se le podrá reclamar a éste. La reclamación al avalista por la falta de pago de la renta por parte del inquilino, existe que previamente haya que requerir de forma fehaciente al avalista, exigiéndole el pago de las cantidades debidas.  Cuando se incorpora en un contrato de alquiler de una vivienda o local, un avalista solidario esta persona se convierte en fiador y garante del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento en relación al pago de las rentas y suministros (cantidades asimiladas). En caso que el arrendador quiera reclamar la rentas o cantidades asimiladas  a la rentas que deba el inquilino, es requisito previo a cualquier demanda judicial, que se haya un requerimiento fehaciente al avalista, donde se le reclame el importe que se adeude. En caso de no realizar dicho requerimiento con carácter previo a un eventual procedimiento judicial, la reclamación podrá ser rechazada por el Juez.  Es importante que en el contrato se haga constar todas las circunstancias de la persona del avalista, es decir, su DNI, dirección o domicilio a efecto de notificaciones, teléfono, etc. con el objetivo de que en caso de tener que realizar un requerimiento se pueda enviar y notificar fácilmente. En la actualidad existen distintas formas de notificar de forma fehaciente este tipo de requerimiento. Por lo general se suele realizar a través del envío de un Burofax, emplazando al avalista o fiador solidario a realizar el pago de las cantidades debidas por el inquilino. Pero también existen otras vías como un Burotext o BuroSMS donde también se puede certificar el contenido de la comunicación que se remite.  ...

El Congreso ha aprobado este jueves, tras más de un año de tramitación, la ley de crédito inmobiliario -ley hipotecaria- que regulará el sector para dotar de más transparencia a las operaciones y dar más protección al consumidor.Sus cambios entrarán en vigor hasta tres meses después de su publicación en el BOE, es decir, finales de mayo, y no se aplican a los créditos vigentes. El visto bueno de la cámara baja, que ha tumbado varias enmiendas del PP que venían del Senado, cierra más de un año de tramitación y borra la posibilidad de multas de 100.000 euros diarios con los que amenazaba Bruselas por el retraso en la trasposición de la directiva europea.Estos son los cambios más importantes que deja la nueva legislación.Más protección en la concesión.La banca deberá estudiar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de conceder el préstamo. En el mismo, no se podrán incluir cláusulas suelo ni cláusulas abusivas. En el contrato se podrá recoger una dación en pago voluntaria si así lo deciden las partes.Los bancos deberán dar a los clientes 10 días para analizar la información precontractual antes de la firma y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.Además, como medida de protección, se obligará a los interesados a realizar una visita obligatoria al notario antes de la firma del contrato para aclarar todas las dudas.Reparto de los gastos.Los bancos pagarán el impuesto de actos jurídicos documentados, el que tanta polémica trajo por la sentencia del Supremo, si se trata de la primera vivienda; las primeras copias del notario; los gastos de registro; y la gestoría.El cliente abonará segundas copias del notario y los gastos de tasación. En todo caso, este apartado resta de un reglamento propio a aprobar antes de finales de mayo.Comisiones. Pago anticipado y demoras.Será más fácil cambiar de banco, amortizar la hipoteca de forma anticipada y se facilitará el paso a tipos fijos. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca ...