Uno de los mitos comunes que rodea a los juicios de desahucio por impago de rentas es que el incumplimiento por parte del arrendador puede ser una razón para oponerse al proceso.
Los procedimientos de desahucio son un proceso legal que permite al propietario de un inmueble recuperar su posesión cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales, como el pago del alquiler o el respeto de las normas del contrato. Es importante tener en cuenta que el desahucio es un último recurso y que los tribunales suelen considerar las circunstancias en su totalidad antes de tomar una decisión. En ocasiones es común escuchar la idea de que el incumplimiento del arrendador puede ser una razón válida para oponerse a un desahucio. Sin embargo, no es así, el incumplimiento del arrendador no es una causa de oposición al desahucio en los procesos iniciados por impago de las rentas por ejemplo. Los tribunales se centran principalmente en si el arrendatario ha cumplido o no con sus obligaciones de pago, y no en las acciones del arrendador.
Si un arrendador incumple sus obligaciones, como reparaciones necesarias, servicios básicos no proporcionados o violaciones del contrato, es importante que el arrendatario tome medidas para proteger sus derechos. En lugar de utilizar el incumplimiento del arrendador como una defensa directa en un juicio de desahucio, lo correcto es abordar estas cuestiones por separado, como presentar una demanda por incumplimiento contractual y no dejar de pagar la renta, lo que puede motivar una eventual demanda de desahucio por parte del arrendador.
Si el arrendatario cuando recibe la demanda de desahucio se opone las causas que puede hacer valer en este juicio vienen determinadas en el artículo 441.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que:
“Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”
Por tanto, cuando solo se ejercita la acción de desahucio sin acumular la reclamación de las rentas o cantidades asimiladas, solo está permitido al arrendatario alegar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación siendo el inquilino quien tiene la carga de la prueba. En caso de acumular por el arrendador las dos acciones: desahucio y reclamación de rentas. En estos casos es posible la reconvención por parte del inquilino, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 438.2 de la LEC “siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal”, en cuyo caso la reconvención estaría excluida.
Aunque el incumplimiento del arrendador puede generar frustración y malestar, es esencial comprender que no es una causa directa de oposición en un juicio de desahucio por impago de renta. En su lugar, arrendadores y arrendatarios deben abordar las violaciones contractuales y los incumplimientos por separado a través de los juicios declarativos correspondientes.
Antes de enfrentar un desahucio, se recomienda buscar asesoramiento legal para asegurarse de que los derechos y las obligaciones se aborden de manera adecuada y justa, tanto si eres el arrendador como si eres el arrendatario. La resolución temprana de los conflictos puede ahorrar tiempo, dinero y estrés a todas las partes involucradas. Desde Barberà Estudi Jurídic podemos asesorarle como expertos en arrendamientos inmobiliarios.