Por lo general suele pensarse erróneamente que el derecho de usufructo es exclusivamente inherente a una persona física, en cambio ello no es así. Tal y como explícitamente lo permite el artículo 515 del Código civil, las personas jurídicas también pueden ser usufructuarias de un bien. No obstante, con la finalidad de evitar vinculaciones perpetuas, ya que la vida de las personas jurídicas por principio es indefinida, la misma norma señala que “no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años”. Por lo tanto, las personas jurídicas pueden ser titulares de usufructos con el límite temporal establecido en treinta años.
Ahora bien, en estos casos surgen las dudas de quiénes deben asumir el costo de las reparaciones extraordinarias que haya que realizar en la finca, o de aquellos gastos ordinarios que haya que asumir. Pues bien, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario, si bien podrá realizarlas por sí mismo el usufructuario cuando fuese urgente la necesidad de hacerlas. Por otro lado, el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones que se consideren ordinarias, entendiéndose por tales las que “exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación”, a tenor de lo establecido en el artículo 500 del Código civil.
El usufructo generalmente se constituye mediante un acto de enajenación, pero también se puede constituir mediante retención cuando el propietario de un bien lo vende a un tercero con la condición de que pueda continuar poseyéndolo a título de usufructuario. O en otras palabras, el propietario enajena la nuda propiedad a la vez que se reserva el usufructo.
¿Una persona jurídica puede hipotecar el derecho de usufructo del que sea titular? La respuesta es afirmativa. El usufructo es un derecho susceptible de ser hipotecado en virtud de los previsto en el artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria. Evidentemente, la hipoteca impuesta sobre el usufructo se extinguirá cuando concluya el usufructo, siempre que éste se extinga por una causa ajena a la voluntad del usufructuario. En este último caso, la hipoteca subsiste hasta que venza el término en que hubiese naturalmente concluido el usufructo o, evidentemente, hasta que se cumpla la obligación garantizada.
Por último, es válido señalar que la obligación de prestar fianza es inherente a la situación de cualquier usufructuario. En tal sentido, el artículo 491 del Código civil español determina claramente que “el usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado a prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección”. No obstante, el artículo 493 del Código civil, de forma complementaria, reconoce que el usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie. Así pues, siempre y cuando no se dañen los intereses de nadie, será posible dispensar convencionalmente de la obligación de prestar fianza.
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