En los últimos años, el alquiler turístico se ha convertido en una opción muy recurrida para los propietarios de inmuebles en España, especialmente en zonas con alta afluencia turística. Sin embargo, este tipo de alquileres ha traído consigo desafíos y conflictos para las comunidades de propietarios que ven en estos apartamentos un uso que podría perturbar su tranquilidad y convivencia. Ante esta situación, muchos propietarios se preguntan: ¿pueden las comunidades de vecinos limitar o incluso llegar a prohibir los apartamentos turísticos? ¿Es legal aumentar las cuotas de participación de estas viviendas?
Según dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 5, apartado e), entre los supuestos que están excluidos de su ámbito de actuación se encuentra la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. Precisamente, esto es lo que se consideraría un apartamento turístico.
Pues bien, según dispone en su artículo 17, apartado 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de dicha actividad. Este tipo de acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El Tribunal Supremo, en reciente sentencia de 3 de octubre de 2024 (Sentencia 1233/2024), ha establecido que, con esa misma mayoría de tres quintos, las comunidades pueden prohibir expresamente los alquileres turísticos. Esta sentencia es de gran relevancia, ya que refuerza la potestad de las comunidades para actuar en función de sus intereses impidiendo que la convivencia en el edificio no se vea influida por la actividad turística.
La misma Ley de Propiedad Horizontal establecen específicamente que este tipo de acuerdos no tendrán carácter retroactivo. Esto significa que si una comunidad decide prohibir o limitar el alquiler turístico, dicha restricción no afectará a aquellos propietarios que ya utilizaban su vivienda con este fin antes de la adopción del acuerdo. No obstante, cada situación puede ser única, por lo que es recomendable contar con un asesoramiento jurídico adecuado para interpretar correctamente la normativa.
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