El contrato de arras es aquel contrato de compraventa donde se incluye una cláusula que estipula las arras que se establecen. Una de las dificultades más importantes que plantea el uso de las arras en un contrato es el de establecer qué tipo de arras pretendían utilizar los contratantes, puesto que en muchas casos las previsiones del contrato no son claras sobre esta cuestión, ya que se emplean expresiones ambiguas como “cantidad que se entrega en concepto de arras y señal” sin especificar si dichas cantidades corresponden a arras penitenciales o confirmatorias.
En estos casos, habrá que analizar el contrato para determinar la voluntad de las partes reflejada en él, de modo que se pueda establecer el tipo de arras que se incluyeron en el contrato de común acuerdo por las partes.
Sin embargo, cuando existen dudas sobre el tipo de arras que se pretendieron utilizar, la jurisprudencia ha señalado que deben entenderse como arras confirmatorias, y no como arras penales o penitenciales.
Las arras confirmatorias son aquellas que se materializan mediante la entrega de dinero que solo tiene por efecto confirmar la existencia del contrato, implicando una prueba de su celebración. Tienen por tanto una función probatoria de la relación obligacional, de tal manera que las partes quedan definitivamente obligadas por el contrato celebrado, sin posibilidad de desistimiento para ninguna de ellas. Es muy importante señalar que la suma de dinero entregada se entiende que es a cuenta del precio y por consiguiente constituye parte de este, entregado de forma anticipada. Es por ello que en caso de que las partes cumplan sus obligaciones, la suma de dinero entregada como arras confirmatorias se imputará al precio del contrato y se descontará del total del importe de la compraventa efectuada.
En caso de que las partes incumplieran las obligaciones del contrato, la entrega de estas arras confirmatorias no impide la exigencia del cumplimiento forzoso de la obligación ni establece la cuantía de la indemnización, por lo que se aplicará el régimen general del artículo 1101 del Código civil. Aunque las arras confirmatorias no están regulado en el Código civil, que solo prevé en su artículo 1454 las arras penitenciales, se admite sin mayor dificultad su utilización por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad que establece el artículo 1255 del Código civil.
Por otra parte, las arras penitenciales son aquellas que establece el artículo 1452 del Código civil mediante las cuales la entrega de dinero permite que el contratante que las entregó pueda desistir libremente del contrato celebrado perdiendo la suma entregada, que queda en propiedad del contratante que la recibió. De igual modo, posibilita el desistimiento del contrato al contratante que recibió las arras penitenciales devolviendo el doble de la cantidad entregada. Estas arras también son conocidas como arras de desistimiento ya que, al allanarse el que las entregó a perderlas o el que las recibió a devolverlas por duplicado, posibilitan desistir del contrato celebrado, de forma que ya no podría exigirse su cumplimiento.
Estas arras, como se ha señalado anteriormente, son las únicas que contempladas en el Código civil (artículo 1454 CC) dentro del contrato de compraventa. En el caso de que ninguna de las partes manifestara su voluntad de desistir del contrato, el contrato deberá cumplirse en sus propios términos, y la cantidad entregada deberá considerarse a cuenta del precio.
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