En determinados casos nos encontramos ante situaciones de copropiedad sobre un mismo inmueble, bien por haber obtenido un porcentaje determinado de titularidad por herencia o porque se ha decidido adquirir una parte conjuntamente con otros copropietarios. Pero en ningún caso un copropietario está obligado a manterse en la indivición, para ello existe la posibilidad legal de iniciar una acción de división de cosa común.
¿Qué es la cosa común?
Se denomina cosa común a un bien que pertenece en pro indiviso a varias personas. Esto significa que cada copropietario tiene derechos sobre el bien, pero ninguno puede disponer de él de manera exclusiva.
Derechos de los copropietarios.
La ley establece que cada propietario de una cosa común tiene derecho a:
- Usar y disfrutar del bien de manera equitativa.
- Recibir los beneficios que genere el bien.
- Solicitar la división de cosa común si no hay acuerdo entre los copropietarios.
Tipos de división de cosa común.
Existen dos formas principales de dividir un bien en copropiedad:
- División material: Se reparte físicamente el bien según la participación de cada copropietario. Esto es habitual en terrenos o inmuebles que puedan ser segregados, pero no siempre esto puede llevarse a cabo, baste pensar en una vivienda o un local que no admite ser dividido físicamente.
- Venta y reparto del valor: Si el bien no se puede dividir, se vende y se reparte el dinero entre los copropietarios de acuerdo con su porcentaje de propiedad de cada uno.
Procedimiento legal de división de cosa común.
La división puede realizarse de forma amistosa, concentrando el proceso de división o en caso contrario mediante un procedimiento judicial:
- Acuerdo entre copropietarios: Es la vía más rápida y económica. En caso de decidir vender el inmueble y repartirse el dinero, las partes acuerdan su venta que puede llevarse a cabo por ejemplo mediante un profesional inmobiliario. En esta fase lo que puede ser motivo de conflicto entre los copropietarios es ponerse de acuerdo en el precio de venta, sobre todo cuando alguno de los copropietarios está interesado en comprar la parte del resto para adquirir el cien por ciento de la titularidad del inmueble. En estos casos se puede acudir a la tasación de un tasador profesional que emita una tasación con el valor de mercado.
- División judicial: Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede acudir al Tribunal de Instancia, asistido por abogado y representado por procurador. El tribunal decidirá la forma de dividir, vender o subastar el bien y cómo repartir el valor obtenido, pero sobre todo extinguirá el condominio existente.
Aspectos legales importantes.
- Todo copropietario puede exigir la división, incluso si los demás no están de acuerdo. Como establece el articulo 400 del Código civil, ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión. Cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común, salvo pacto en contrario.
- En algunos casos, puede haber compensaciones económicas para equilibrar la división.
Asesoramiento legal especializado.
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