En los últimos años, los juzgados han incrementado la suspensión de procedimientos de desahucio cuando el inquilino acredita encuentras en situación de vulnerabilidad económica. Esta práctica, que busca proteger a las personas más desfavorecidas, ha generando una creciente preocupación entre los propietarios de viviendas en alquiler, quienes ven cómo sus derechos se ven postergados impidiéndoles recuperar la posesión del inmueble, supuestamente a la espera de que los servicios sociales encuentren una alternativa habitacional para el inquilino que como todos sabemos difícilmente llegará.
¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad?
La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y los reales decretos dictados durante y después de la pandemia, que se han ido prorrogando a lo largo de los últimos años ampliaron el concepto de vulnerabilidad para incluir supuestos como:
- Familias con ingresos inferiores a determinados umbrales (generalmente vinculados al IPREM).
- Hogares con menores, personas mayores o dependientes a su cargo.
- Situaciones de desempleo, enfermedad grave o violencia de género.
Cuando el inquilino acredita esta situación ante el juzgado o los servicios sociales, el juez puede suspender temporalmente el lanzamiento para permitir la intervención de las administraciones públicas. Ahora mimos la última suspensión relativa a los decretos que se dictaron en pandemia, se han venido prorrogando incluso con el pretexto de la situación de guerra en Ucrania hasta el día 31 de diciembre de 2025. Hasta principios de este año dicha suspensión se venía prorrogando por plazos de 6 meses y luego a última hora el gobierno volvía a prorrogarlo. A excepción de la última prorroga que quedó establecida en un año, venciendo próximamente el día 31 de diciembre del año en curso.
En el actual contexto político, en principio el gobierno no cuenta con apoyos suficientes para sacar adelante una nueva prórroga de dicha suspensión, pero aun quedan dos meses para saber qué sucederá. Hasta entonces no sabremos qué pasará. Todo apunta que esta vez ya no se podrá prorrogar dicha medida, pero hay que esperar. Saldremos de dudas en enero próximo.
El efecto en los propietarios: indefensión y dilaciones
Si bien la finalidad social de estas medidas es indiscutible, en la práctica muchos propietarios —en especial pequeños arrendadores— se ven atrapados en un limbo jurídico. El procedimiento de desahucio queda paralizado durante meses o incluso años, mientras el inquilino permanece en el inmueble sin abonar las rentas y sin que el propietario pueda recuperar su vivienda si no puede acreditar el propietario una situación de vulnerabilidad que haga que prevalezca sobre la situación del inquilino. En la mayoría de los casos, ya sea real o en simulada, los inquilinos terminan consiguiendo la paralización de los desahucios por esta causa.
Esto genera una situación de vulnerabilidad “a la inversa”, donde el propietario, que muchas veces depende de ese alquiler para complementar sus ingresos o pagar una hipoteca, queda sin amparo efectivo, teniendo que soportar los gastos de un inmueble del cual no percibe ningún ingreso sino más bien gastos, sin poder recuperar la posesión por vía judicial.
Falta de soluciones reales por parte de la Administración
La ley prevé que, durante el periodo de suspensión, las administraciones deben ofrecer alternativas habitacionales a las personas vulnerables. Sin embargo, en la práctica, estos recursos son escasos o inexistentes, por lo que la suspensión judicial se prolonga sin solución visible. Incluso se prevé que cuando el proceso judicial se encuentra suspendido los propietarios tienen derecho a percibir de la administración el importe de las mensualidades de rentas que no paga el inquilino. Pero por lo general la administración tramita la solicitud del propietario, pero la realidad práctica es que luego queda todo en un limbo sin pagar nada a los propietarios, cargando éstos con el peso social de mantener a unos inquilinos que no pagan por haber sido declarados vulnerables por la misma administración que en cambio deja a los propietarios sin amparo.
El resultado es que la carga del problema social recae sobre el propietario particular, que se ve obligado a asumir el coste económico y emocional de una situación que debería ser atendida por los poderes públicos.
Hacia un equilibrio entre protección y seguridad jurídica
El reto actual pasa por encontrar un equilibrio entre la protección de las personas en situación de vulnerabilidad y el derecho constitucional a la propiedad privada (artículo 33 de la Constitución Española).
Los jueces necesitan herramientas más precisas y los propietarios, mecanismos de compensación eficaces. De lo contrario, el riesgo es que cada vez menos ciudadanos se animen a alquilar sus viviendas, reduciendo aún más la oferta de alquiler y elevando los precios del mercado.
Desde Barberà Estudi Jurídic, contamos con amplia experiencia en asesoramiento jurídico para estos casos, puedes contactarnos y le asesoraremos teniendo en cuenta su caso.