Cambios que habrá en las hipotecas con la nueva ley aprobada.

04.03.2019

El Congreso ha aprobado este jueves, tras más de un año de tramitación, la ley de crédito inmobiliario -ley hipotecaria- que regulará el sector para dotar de más transparencia a las operaciones y dar más protección al consumidor.

Sus cambios entrarán en vigor hasta tres meses después de su publicación en el BOE, es decir, finales de mayo, y no se aplican a los créditos vigentes. El visto bueno de la cámara baja, que ha tumbado varias enmiendas del PP que venían del Senado, cierra más de un año de tramitación y borra la posibilidad de multas de 100.000 euros diarios con los que amenazaba Bruselas por el retraso en la trasposición de la directiva europea.

Estos son los cambios más importantes que deja la nueva legislación.

Más protección en la concesión.

La banca deberá estudiar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de conceder el préstamo. En el mismo, no se podrán incluir cláusulas suelo ni cláusulas abusivas. En el contrato se podrá recoger una dación en pago voluntaria si así lo deciden las partes.

Los bancos deberán dar a los clientes 10 días para analizar la información precontractual antes de la firma y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

Además, como medida de protección, se obligará a los interesados a realizar una visita obligatoria al notario antes de la firma del contrato para aclarar todas las dudas.

Reparto de los gastos.

Los bancos pagarán el impuesto de actos jurídicos documentados, el que tanta polémica trajo por la sentencia del Supremo, si se trata de la primera vivienda; las primeras copias del notario; los gastos de registro; y la gestoría.

El cliente abonará segundas copias del notario y los gastos de tasación. En todo caso, este apartado resta de un reglamento propio a aprobar antes de finales de mayo.

Comisiones. Pago anticipado y demoras.

Será más fácil cambiar de banco, amortizar la hipoteca de forma anticipada y se facilitará el paso a tipos fijos. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca -llevarla a otro banco- y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.

El Congreso ha recuperado las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas, que el PP había propuesto duplicar en el Senado. En la redacción final de la Ley las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

La comisión por interés de demora ha quedado en el interés remuneratorio más el 2%, frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP.

Ejecuciones. Desahucios.

El baremo para desahucios y ejecuciones se amplía a 12 cuotas impagadas y el 3% del capital en la primera mitad de la vida del préstamo; y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad. Una modificación del Senado que sí que se mantiene es la que afecta al carácter retroactivo de la ley en lo que respecta a aquellas hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado, donde se regulan las condiciones de ejecución del crédito (paso previo a un desahucio).

La ley finalmente establece que los consumidores con hipotecas que contengan estas cláusulas deberán decidir qué régimen le resulta más favorable y, por tanto, si se acoge a la nueva ley hipotecaria o al vigente en la firma del contrato.

El Congreso ha aprobado este jueves, tras más de un año de tramitación, la ley de crédito inmobiliario -ley hipotecaria- que regulará el sector para dotar de más transparencia a las operaciones y dar más protección al consumidor.

Sus cambios entrarán en vigor hasta tres meses después de su publicación en el BOE, es decir, finales de mayo, y no se aplican a los créditos vigentes. El visto bueno de la cámara baja, que ha tumbado varias enmiendas del PP que venían del Senado, cierra más de un año de tramitación y borra la posibilidad de multas de 100.000 euros diarios con los que amenazaba Bruselas por el retraso en la trasposición de la directiva europea.

Estos son los cambios más importantes que deja la nueva legislación.

Más protección en la concesión.

La banca deberá estudiar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de conceder el préstamo. En el mismo, no se podrán incluir cláusulas suelo ni cláusulas abusivas. En el contrato se podrá recoger una dación en pago voluntaria si así lo deciden las partes.

Los bancos deberán dar a los clientes 10 días para analizar la información precontractual antes de la firma y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

Además, como medida de protección, se obligará a los interesados a realizar una visita obligatoria al notario antes de la firma del contrato para aclarar todas las dudas.

Reparto de los gastos.

Los bancos pagarán el impuesto de actos jurídicos documentados, el que tanta polémica trajo por la sentencia del Supremo, si se trata de la primera vivienda; las primeras copias del notario; los gastos de registro; y la gestoría.

El cliente abonará segundas copias del notario y los gastos de tasación. En todo caso, este apartado resta de un reglamento propio a aprobar antes de finales de mayo.

El Supremo generó un gran revuelo con el pago del impuesto de las hipotecas (Dani Duch)

Comisiones. Pago anticipado y demoras

Será más fácil cambiar de banco, amortizar la hipoteca de forma anticipada y se facilitará el paso a tipos fijos. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca -llevarla a otro banco- y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.

El Congreso ha recuperado las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas, que el PP había propuesto duplicar en el Senado. En la redacción final de la Ley las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

La comisión por interés de demora ha quedado en el interés remuneratorio más el 2%, frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP.

Ejecuciones. Desahucios.

El baremo para desahucios y ejecuciones se amplía a 12 cuotas impagadas y el 3% del capital en la primera mitad de la vida del préstamo; y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad. Una modificación del Senado que sí que se mantiene es la que afecta al carácter retroactivo de la ley en lo que respecta a aquellas hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado, donde se regulan las condiciones de ejecución del crédito (paso previo a un desahucio).

La ley finalmente establece que los consumidores con hipotecas que contengan estas cláusulas deberán decidir qué régimen le resulta más favorable y, por tanto, si se acoge a la nueva ley hipotecaria o al vigente en la firma del contrato.

Imagen de archivo de una protesta de la PAH: aumentan las cuotas de impago para forzar los desahucios (Elisa Bernal)

Seguros. Productos vinculados.

Se limita la vinculación de productos. La vinculación obligatoria queda prohibida, si bien la entidad podrá ofrecer productos combinados que reduzcan el interés a cambio de contratar ciertos servicios.

La banca podrá vender seguros ligados a la hipoteca, aunque deberá aceptar pólizas alternativas sin empeorar por ello las condiciones del préstamo y el cliente podrá renovarlas cada año.

La nueva ley también supone la creación de un organismo para resolver quejas y reclamaciones por los préstamos hipotecarios.

Queda en el tintero la propuesta del PP de crear y regular un 'crédito verde' para fomentar las inversiones de eficiencia energética y la utilización de energía renovable en edificios.

Fuente: La Vanguardia


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